BẬT MÍ *thành công* của các nhà đầu tư Bất Động Sản 2015
❔Bạn đang phân vân loại hình Bất Động Sản nào đáng để bạn đầu tư vào nhất? Những nhà đầu tư bất động sản thành công họ đang đầu tư vào đâu nhỉ? Họ làm cách nào mà kiếm tiền dễ dàng trong khi bạn lại đang chật vật trong lĩnh vực này?
Bài viết sau chính là chìa khóa để mở cánh cửa bí mật của họ. Bạn đã sẵn sàng để tìm hiểu chưa??? Đừng ngần ngại bỏ thời gian đọc bài phân tích dưới đây, nó có thể sẽ giúp bạn có được những quyết định đầu tư đúng đắn và tránh được những rủi ro không đáng có.
*Phân tích, đánh giá đầu tư lĩnh vực Bất Động Sản Việt Nam 2016*
1 – Thời điểm:
Theo những nhà đầu tư kinh nghiệm và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Thị trường bất động sản luôn có tính chu kỳ và chu kỳ ở mỗi một quốc gia là khác nhau. Ngoài ra thời gian kéo dài của mỗi chu kỳ cũng rất khác nhau. Quan sát sơ đồ thống kê bên dưới bạn có thể thấy chu kỳ đầu tiên khi thị trường bất động sản hình thành tính từ thời điểm nền kinh tế chính thức mở cửa bắt đầu từ năm 1991 đến năm 1999, chu kỳ này kéo dài 9 năm. Chu kỳ thứ hai bắt đầu từ năm 1999 đến năm 2005, chu kỳ này kéo dài 6 năm. Chu kỳ thứ ba từ 2005 đến cuối năm 2014 cũng kéo dài 9 năm. Với tình hình kinh tế xã hội cộng với những yếu tố khác như chính trị, hoàn cảnh … các chuyên gia đưa ra nhận định chu kỳ mới có thể kéo dài hơn, khoảng 12 năm.
 |
| Biểu đồ diễn biến thị trường Bất Động Sản Việt Nam 1991 - 2011 |
Như vậy làm thế nào để nhận diện được đâu là đỉnh và đâu là đáy của một chu kỳ bất động sản. Đỉnh của một chu kỳ bất động sản đó là khi thị trường đạt mức giá cao nhất và tính thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu đi xuống. Đáy của một chu kỳ bất động sản đó là khi thị trường đạt mức giá thấp nhất và tính thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu đi lên. Có rất nhiều cách để đánh giá thị trường, thông thường tôi sử dụng sự quan sát, phân tích số liệu từ những mối quan hệ từ phía ngân hàng và văn phòng công chứng nhà đất.
Ví dụ: khi tôi quan sát thấy thị trường có rất nhiều bài viết mang thông tin tích cực về thị trường bất động sản cộng với các sàn bất động sản mọc lên như nấm, nhân sự các ngành khác chuyển sang lĩnh vực bất động sản, pano quảng cáo, tờ rơi, tờ bướm … truyền thông điệp về bất động sản nhiều. Cùng với sự chia sẻ thông tin từ những mối quan hệ bên phía ngân hàng và văn phòng công chứng. Mọi thông tin ráp lại với nhau tôi sẽ kết luận: *Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu hồi phục*. NHƯNG đây có phải là thời điểm tốt nhất để đầu tư bất động sản không ?
 |
| Chu kỳ Bất Động Sản Việt Nam |
Qua biểu đồ trên, có thể nói đây là thời điểm thích hợp nhất để đầu tư Bất Động Sản.
2 – Xu hướng đầu tư:
Lĩnh vực đầu tư Bất Động Sản có rất nhiều phân khúc. Một nhà đầu tư thông minh luôn chọn những phân khúc mang lại lợi nhuận lớn nhất mà vẫn đảm bảo tính an toàn của đồng vốn. Phần này tôi muốn chia sẻ nhận định cá nhân của 5 phân khúc chính mà các nhà đầu tư thường đầu tư. Trước tiên để bàn vấn đề này tôi xin định nghĩa lại hai khái niệm cơ bản trong lĩnh vực đầu tư đó là *Lãi Vốn* và *Dòng Tiền*.
- Lãi Vốn: Là giá trị thặng dư khi nhà đầu tư mua vào và bán ra trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ: Nhà đầu tư mua bất động sản năm 2006 trị giá là 5 tỷ, năm 2007 bán với giá là 6 tỷ. Như vậy lãi vốn là 1 tỷ trong thời gian 1 năm.
- Dòng tiền: Là giá trị phát sinh trên bất động sản tính theo tháng hoặc theo năm. Ví dụ: Nhà đầu tư mua căn nhà phố là 3 tỷ, cho thuê hàng tháng được 15 triệu/tháng. Như vậy một năm nhà đầu tư thu được 180 triệu.
PCăn Hộ Chung Cư:
Ở phân khúc này có rất nhiều nhà đầu tư chọn và có rất nhiều nhà đầu tư hỏi tôi có nên đầu tư không ? Tôi thường trả lời khách hàng như sau: "Đầu tư căn hộ chung cư vẫn có lời nhưng phải nắm được quy luật để biết khi nào nên mua và khi nào nên bán." (Lưu ý: phần này tôi sử dụng thông tin và nhận định thị trường phù hợp với thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh)
Để phân tích sâu hơn xin mời bạn xem qua sơ đồ đầu tư căn hộ chung cư sau:
 |
| Biểu đồ dòng tiền căn hộ chung cư |
**Xét về yếu tố Lãi Vốn:
Nhìn sơ đồ trên bạn có thể thấy rằng nhà đầu tư chỉ nên mua ở giai đoạn đầu và xả hàng ra ở giai đoạn cuối (giai đoạn bàn giao căn hộ). Nhà đầu tư mua căn hộ cao cấp giá 4 tỷ ở giai đoạn mở bán, sau một thời gian dự án đi vào xây dựng giá bán thông thường tăng khoảng 15%. Đến giai đoạn bàn giao nhà tăng thêm khoảng 5% (tức 20% so với giá ban đầu) và đến giai đoạn khai thác tăng thêm khoảng 10% (tức 30% so với giá ban đầu). Ngoài ra có một điểm rất hay khi đầu tư căn hộ đó là việc thanh toán tiền theo tiến độ dự án. Việc này có thể giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận của mình rất cao đối với những dự án tốt, vị trí căn tốt, hướng view tốt, diện tích vừa phải … có tính thanh khoản cao. Để minh chứng cho điều này tôi xin đưa ra ví dụ: Giả sử nhà đầu tư mua căn hộ giá 4 tỷ, mua căn góc và có hướng view sông (chọn yếu tố khan hiếm giúp thanh khoản dễ dàng). Giai đoạn đầu nhà đầu tư đóng 20% giá trị căn hộ tức là 800 triệu, sau đó 3 tháng đóng giai đoạn 2 khoảng 15% giá trị căn hộ là 600 triệu tức đến lúc này đóng tiền là 1.4 tỷ. Ngay sau đó do yếu tố dự án rất HOT, vị trí đẹp, căn hộ diện tích vừa phải, căn góc hướng view sông, … nên nhà đầu tư dễ dàng bán được giá 4.8 tỷ. Như vậy ở thời điểm này nhà đầu tư mới đầu tư 1.4 tỷ mà thu về 800 triệu trong 3 tháng. Lợi nhuận ở mức “TUYỆT VỜI”
Tuy nhiên phải xem xét lại yếu tố thanh khoản xem có thể đạt mức lợi nhuận như vậy không ? Theo CBRE, chỉ tính riêng quý II/2015 tức trong vòng 3 tháng có đến 10.000 căn hộ được chào bán ra thị trường. Như vậy do nguồn cung cực kỳ lớn, số lượng căn hộ rất nhiều nên thị trường khó có khả năng hấp thụ hết số lượng như vậy. Tính thanh khoản sẽ rất thấp dẫn đến nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi do rất lớn đặc biệt đối với những nhà đầu tư có ít tiền nhưng lao vào đầu tư lướt sóng kiếm lời.
Ngoài ra khi các dự án căn hộ đi vào hoạt động, có những điểm chắc chắn làm cho căn hộ có xu hướng giảm giá:
+ Sự xuống cấp: hoạt động một thời gian căn hộ sẽ xuống cấp theo thời gian nên giá bán sẽ giảm.
+ Quản lý kém: đã có rất nhiều căn hộ ban quản lý kém dẫn đến dịch vụ quá tệ ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá bán.
+ Chất lượng công trình: cũng đã có nhiều bài học khi chất lượng công trình không tốt dẫn đến
+ Cơ sở hạ tầng: một căn hộ xây lên đồng nghĩa mật độ dân số tăng đột biến, cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống … không đáp ứng được dẫn đến cảnh kẹt xe thường xuyên cũng
+ Thiết kế dự án ra sau luôn đẹp hơn dự án ra trước: điều này là chắc chắn vì những dự án sau luôn có sự điều chỉnh để tránh mắc phải những sai lầm của dự án trước mà giá bán lại tương đương hoặc thậm chí thấp hơn nên cũng ảnh hưởng giá bán.
**Xét về yếu tố dòng tiền:
Một căn hộ cao cấp giá khoảng 4 tỷ thông thường cho thuê được khoảng 15 – 18 triệu. Giả sử lấy con số là 15 triệu/ tháng, một năm nhà đầu tư sẽ thu về 180 triệu. Trừ chi phí môi giới cho người dẫn khách, rồi chi phí tu sửa sau khi người thuê nhà rời đi, rồi chi phí khấu hao nội thất … tổng chi phí tối thiểu là 30 triệu. Như vậy lãi dòng sẽ là 150 triệu/năm tương đương 3.75%. Con số này cũng ở mức hợp lý.
Tuy nhiên đối tượng có đủ khả năng tài chính bỏ số tiền 15 triệu/tháng là không nhiều chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài. Cộng với nguồn cung ở phân khúc căn hộ cao cấp là quá lớn nên liệu có thể cho thuê căn hộ được không thì bạn tự trả lời ?
PNhà Phố:
Phân khúc này có đặc điểm đó là số tiền bỏ ra ban đầu lớn, bằng 100% giá trị của bất động sản. Đây là điểm trừ nếu so với phân khúc căn hộ chung cư, tuy nhiên dòng tiền khai thác từ việc cho thuê là tức thì. Nghĩa là ngay khi mua nhà đã có thể phát sinh dòng tiền từ việc cho thuê. Đây là phân khúc có khá nhiều nhà đầu tư lựa chọn, hãy cùng tôi phân tích phân khúc này.
**Xét về yếu tố Lãi Vốn:
Thông thường những bất động sản thuộc phân khúc này ít có sự tăng giá đột biến. Tùy thuộc diễn biến thị trường bất động sản, mức lãi vốn trung bình chỉ khoảng 3% – 5%/ năm. Trong đó số tiền bỏ ra ban đầu tương đối lớn nên những nhà đầu tư thông minh ít khi chọn phân khúc này. Họ chỉ đầu tư phân khúc này khi nắm chắc được những thông tin quan trọng giúp bất động sản phân khúc này tăng giá như đường mở rộng hơn, cấm xe tải đi qua, có cầu lớn giúp tuyến đường trở thành tuyến huyết mạch của thành phố hoặc một vài yếu tố khác …
**Xét về yếu tố Dòng Tiền:
Ở phân khúc này dòng tiền thường phát sinh từ việc cho thuê nhà. Dòng tiền ở phân khúc này thường chỉ khoảng 3% theo giá trị bất động sản và những bất động sản càng gần trung tâm thì tỷ lệ lợi nhuận trên giá trị bất động sản càng thấp. Ví dụ nếu nhà đầu tư mua một căn nhà phố ở quận 2 TP.HCM trị giá 3 tỷ và cho thuê được khoảng 10 triệu. Tức một năm tổng số tiền thu là 120 triệu, trừ các chi phí môi giới, sửa sang nhà cửa, … thường thu về khoảng 100 triệu/năm. Như vậy dòng tiền một năm là 3.3%/năm. Với những bất động sản ở những khu vực trung tâm như đường Đồng Khởi một mét vuông trị giá cả tỷ đồng, một bất động sản khu vực này lên tới hàng trăm thậm chí hàng nghìn tỷ thì chắc chắn dòng tiền sẽ còn ít hơn rất nhiều. Như vậy phân khúc này có nên đầu tư không thì bạn tự trả lời ?
PĐất Nền:
Xét về yếu tố lãi vốn và dòng tiền thì những nhà đầu tư thông minh thường không chọn phân khúc này. Vì những nhà đầu tư thông minh chỉ chọn những phân khúc bất động sản có phát sinh cả hai yếu tố lãi vốn và dòng tiền. Đặc điểm phân khúc này đó là chỉ có yếu tố lãi vốn, không có yếu tố dòng tiền. Nếu muốn phát sinh dòng tiền nhà đầu tư phải đầu tư thêm một khoản tiền rất lớn nữa mới phát sinh dòng tiền được. Ví dụ: xây nhà trọ, xây kho xưởng, … Đây là kênh tôi ít khi hướng nhà đầu tư vào trừ trường hợp tôi nắm được những thông tin giúp bất động sản thuộc phân khúc này tăng giá nhanh chóng trong thời gian ngắn. Ví dụ: sắp có nhà máy lớn thu hút hàng trăm nghàn công nhân, có đường huyết mạch sẽ xây dựng hoặc có cây cầu lớn bắc qua … Tóm lại phân khúc này không phải là sân chơi của những nhà đầu tư thông minh vì nó chỉ có duy nhất 1 yếu tố là lãi vốn mà không có dòng tiền.
PBiệt Thự Liền Kề:
Phân khúc này cũng tương tự như phân khúc nhà phố tuy nhiên giá trị những bất động sản này thường rất cao, số tiền bỏ ra để sở hữu thường là thanh toán một lần. Nếu xét góc độ của một nhà đầu tư sinh lời thì phân khúc này luôn nằm ngoài các sự lựa chọn để đầu tư. Tất nhiên nếu dư tiền cần một biệt thự để ở thì mua là tốt. Còn nếu để đầu tư thì câu trả lời duy nhất là “KHÔNG” bởi vì xét yếu tố lãi vốn thì phân khúc này tăng rất ít, xét yếu tố dòng tiền số tiền thu được luôn rất thấp và thậm chí dưới 1% so với giá trị bất động sản.
PBất động sản nghỉ dưỡng:
Đây là phân khúc những nhà đầu tư thông minh thường lựa chọn.
**Xét về yếu tố Lãi Vốn:
Đánh giá qua các yếu tố giúp Bất Động Sản tăng giá:
Sự khan hiếm:
Những bất động sản này luôn xếp vào hàng khan hiếm và ngày càng khan hiếm bởi vì với những bất động sản thông thường đường mở tới đâu các dự án và bất động sản sinh ra tới đó. Còn biển thì sao ? Việt Nam có đường bờ biển dài trên 3.000 km (tính cả những vùng bờ biển thuộc hải đảo, rừng ngập mặn …) nhưng bãi biển để khai thác du lịch được là rất ít. Bờ biển thì không thể nào sinh ra thêm được, cộng với những bờ biển khai thác du lịch được là rất ít và ngày càng khan hiếm nên giá bất động sản biển ngày càng đắt.
Giá bán luôn tăng:
Hãy nhìn qua sơ đồ bên dưới bạn có thể thấy cũng giố như phân khúc căn hộ chung cư nhà đầu tư được thanh toán theo giai đoạn và tiến độ dự án. Nhưng khác với phân khúc căn hộ chung cư, thông thường những bất động sản này khi đưa vào khai thác tức là khi có dòng tiền thì giá càng tăng và tăng mạnh hay yếu phụ thuộc vào đơn vị khai thác. Sau đó do hoạt động tốt cộng với thương hiệu của khu nghỉ dưỡng tăng đồng nghĩa với việc giá càng tăng. Còn sau vài năm uy tín lớn cộng với cây cối trong dự án phát triển lớn thêm, đẹp hơn … thì giá trị sẽ ngày càng tăng lên.
 |
| Biểu đồ dòng tiền với Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng |
Chính sách:
Chính phủ Việt Nam đang tập trung mọi nguồn lực để phát triển du lịch đặc biệt là du lịch quốc tế. Do đó những bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ luôn tăng giá.
Tình hình kinh tế:
Bạn có thể thấy hiện nay Việt nam đã mở cửa nền kinh tế một cách sâu rộng. Một loạt các hiệp định kinh tế đã được ký đồng nghĩa với việc sẽ có rất nhiều người nước ngoài sang Việt Nam. Cộng với điều kiện sống của người dân cũng tốt hơn nên sự tăng trưởng về du lịch luôn ổn định và sẽ tăng trưởng mạnh trong tương lai. Điều này có nghĩa giá của những bất động sản du lịch sẽ luôn tăng.
 |
| Tăng trưởng Du lịch Quốc Tế (nguồn: Cục Thống Kê) |
Sự mất giá của tiền VNĐ:
Có một đặc điểm ít người biết đó là đầu tư bất động sản du lịch được hưởng lợi rất nhiều từ việc số tiền thu thường là USD (Với những khu nghỉ dưỡng từ 4 sao trở lên). Nhà đầu tư bỏ tiền VNĐ mua bất động sản nhưng số tiền thu hàng tháng là tiền USD do đó chỉ tính riêng yếu tố này nhà đầu tư sẽ có lợi rất lớn.
**Xét về yếu tốn dòng tiền:
Còn tùy thuộc vào dự án, đơn vị vận hành, đơn vị quản lý, đơn vị khai thác mỗi dự án là khác nhau.
3 - Kết Luận:
Với những phân tích trên, các bạn đã có thể tự mình mở được cánh cửa *bí mật* của những nhà đầu tư BĐS thành công trong năm 2015. Hãy chọn cho mình một kênh Bất Động Sản phù hợp để đầu tư. Thành công sẽ luôn đến với bạn khi bạn có được những sự lựa chọn và quyết định sáng suốt.
3 - Kết Luận:
Với những phân tích trên, các bạn đã có thể tự mình mở được cánh cửa *bí mật* của những nhà đầu tư BĐS thành công trong năm 2015. Hãy chọn cho mình một kênh Bất Động Sản phù hợp để đầu tư. Thành công sẽ luôn đến với bạn khi bạn có được những sự lựa chọn và quyết định sáng suốt.
Tại thời điểm hiện tại, các Dự án Biệt thự nghỉ dưỡng tại các khu du lịch đang là kênh đầu tư Bất Động Sản ưa thích của các nhà đầu tư thông minh. Đặc biệt là dự án Oceanami - Long Hải, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra số tiền khoảng 5 tỷ để sở hữu 1 căn. Số tiền thu về tính theo mức an toàn nhất hàng năm đạt ít nhất là 11%. Nếu quý nhà đầu tư muốn biết chi tiết hãy liên hệ với chúng tôi để có thể nhận được sự phân tích dựa trên số liệu cụ thể. Cho dù dự án không cam kết lợi nhuận nhưng chắc chắn lợi nhuận thu được sẽ luôn lớn hơn rất nhiều các đơn vị khác cam kết.
Liên Hệ: Quang Hòa 0909.650.666
Không có nhận xét nào :
Đăng nhận xét